Manchmal möchte man sich räumlich umorientieren, manchmal läuft es einfach nicht mit dem Vermieter, manchmal hat man beim Mieter kein gutes Händchen bewiesen - da muss die Kündigung des Mietvertrages her. Wichtig ist, hier alles richtig zu machen, um weitere Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

Gleich, ob Vermieter oder Mieter kündigen wollen - die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Sie sollte an alle Vermieter (z.B. wenn die Wohnung Ehegatten gehört) adressiert sein und die Wohnung sowie die Mieter genau bezeichnen. Vermieter müssen zudem den Kündigungsgrund (oder die Kündigungsgründe) angeben und gegebenenfalls begründen!

Sie können sich bei der Abgabe der Kündigungserklärung auch vertreten lassen. Aber Achtung, in diesem Fall müssen Sie der Kündigung die Originalvollmacht beilegen!

Achten Sie darauf, dass eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen muss, damit der laufende Monat noch mitzählt. Wichtig: Samstage gelten dabei als Werktage.

Möchten Sie also die Wohnung zum 31.Oktober 2018 kündigen, so muss das Kündigungsschreiben bis zum 3. August 2018 (dritter Werktag im Monat) zugehen. Geht die Kündigung am 4. August 2018 ein, so war die Kündigung nicht "umsonst", sondern verschiebt sich einfach um einen Monat nach hinten.

Für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist nicht das Absenden, sondern der Zugang entscheidend! Schicken Sie daher die Kündigung mit Einschreiben, um deren Zugang beweisen zu können, da der Zugang von Kündigungen häufig Streitpunkt unter den Parteien ist.

Möchte der Mieter ordentlich kündigen, so kann er das Mietverhältnis ohne die Angabe von Gründen unter Einhaltung der im Mietvertrag angegebenen Kündigungsfrist tun. Die Kündigungsfrist beträgt für Mieter mindestens 3 Monate (längere Kündigungsfristen können natürlich vertraglich vereinbart werden). Kürzere Kündigungsfristen gelten nur in bestimmten Fällen.

Anders als der Vermieter benötigt der Mieter für seine Kündigung keinen besonderen Grund. In bestimmten Fällen steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, z.B.:

• Mieterhöhungen: Hier kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung diese prüfen und außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
• Sanierung: Möchte der Vermieter eine umfassende Sanierung des Wohnobjekts durchführen, die den Mieter erheblich stören wird, so hat der Mieter nach Erhalt des Schreibens, welches die Sanierung ankündigt, die Möglichkeit, bis zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

Eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter ist nur unter sehr bestimmten Voraussetzungen möglich. Es bedarf eines wichtigen Grundes.

Ein solcher wichtiger Grund kann beispielsweise in folgenden Fällen vorliegen:

• Der Mieter kann die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzen (z.B. Heizungsausfall im Winter, immenser Wasserschaden in der Wohnung). In der Regel muss der Mieter aber hier den Vermieter abmahnen und ihm eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen!
• Der Mieter ist einer erheblichen Gesundheitsgefährdung ausgesetzt (z.B. Schimmelbefall oder überhöhte Formaldehydkonzentrationen).
• Der Vermieter stört den Hausfrieden so nachhaltig, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (z.B. Beleidigungen).
• Der Vermieter verletzt seine mietvertraglichen Pflichten schwer (z.B. durch eine Mietpreisüberhöhung oder einer Täuschung bei der Nebenkostenabrechnung).

Auch der Vermieter kann den Mietvertrag ordentlich kündigen. Anders als beim Mieter richtet sich die Kündigungsfrist des Vermieters aber danach, wie lange der Mietvertrag schon besteht.

Dabei gilt:

• Dauer des Mietvertrages bis 5 Jahre: 3 Monate
• Dauer des Mietvertrages bei mehr als 5 Jahren: 6 Monate
• Dauer des Mietvertrages bei mehr als 8 Jahren: 9 Monate

Der Vermieter muss kann jedoch dem Mieter nicht einfach kündigen. Er muss seine Kündigung begründen!

Der Vermieter kann nur aus bestimmten Gründen kündigen. Er benötigt ein sog. "berechtigtes Interesse". Das Gesetz nennt Beispiele für das Vorliegen eines solchen berechtigten Interesses:

• Der Mieter verletzt schuldhaft und nicht unerheblich seine vertraglichen Pflichten (z.B. Beleidigung von Mietern und Vermieter, ständig unpünktliche Mietzahlungen).
• Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, sog. Eigenbedarf.
• Der Vermieter ist durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würde dadurch erheblich Nachteile erleiden.

Eigenbedarf kann der Vermieter nur anmelden, wenn er eine natürliche Person ist. Das bedeutet, dass Gesellschaften wie eine GmbH z.B. gar keinen Eigenbedarf geltend machen kann. Bei Personengesellschaften (z.B. GbR) gelten Besonderheiten.

Der Vermieter muss den Grund des Eigenbedarfs in der Kündigung angeben. Dabei muss er den Grund nicht umfangreich darlegen, es ist in der Regel ausreichend, wenn er angibt, in der Wohnung wohnen zu wollen oder diese für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu benötigen. Er muss aber eine tatsächliche Nutzungsabsicht haben!

Anerkannte Gründe für Eigenbedarf sind z.B.:

• Verkürzung des Wegs zum Arbeitsplatz
• Heirat
• Geburt eines Kindes oder Kinderwunsch
• berufsbedingter Ortswechsel

Der Vermieter darf den Grund des Eigenbedarfs natürlich nicht missbrauchen, um den Mieter „rauszukündigen“.

Viele Punkte erfordern eine Einzefallsprüfung. Sprechen Sie uns gerne für weitere Informationen und eine Kostenschätzung an.

Auch der Vermieter hat die Möglichkeit, dem Mieter außerordentlich zu kündigen. Dies jedoch nur in sehr begrenzten Fällen.

Die häufigsten Fälle sind hier:

• Der Mieter zahlt seine Miete nicht oder nicht vollständig.
  
  Entweder, der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Mietzahlung oder eines "nicht unerheblichen Teil der Miete" in Verzug oder der Mieter erreicht einen Rückstand der Mietzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten.
  Aber Achtung: Der Mieter kann noch bis zwei Monate nach der Zustellung einer Räumungsklage die Kündigung durch Zahlung abwehren! Ferner kann der Mieter auch mit einer fälligen Gegenforderung aufrechnen.


• Der Mieter stört nachhaltig den Hausfrieden (z.B. Drogenhandel im Flur, Lärmbelästigung, unangemessene Tierhaltung, Beleidigung von Mietern und Vermieter).


• Der Mieter verletzt seine Sorgfaltspflichten und vernachlässigt die Wohnung (z.B. unabgesprochene Veränderung der Bausubstanz, kein Heizen im Winter, Verwahrlosen der Wohnung).


• Der Mieter lässt einen Dritten in der Wohnung leben (z.B. Mitbewohner).
  
  Dies gilt nicht für nahe Familienangehörige wie Ehepartner und Kinder. In der Regel ist in diesem Fall jedoch vor einer außerordentlichen Kündigung eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter erforderlich! Abmahnung durch den Vermieter In vielen Fällen muss der Vermieter den Mieter vor einer außerordentlichen Kündigung abmahnen. Die Abmahnung sollte klar und eindeutig den Verstoß des Mieters enthalten, als solche bezeichnet sein und schriftlich erfolgen. Sie sollte ebenfalls eine Fristsetzung enthalten, bis wann der Verstoß abgestellt sein muss. Schicken Sie die Abmahnung mit Einschreiben, um den Zugang beweisen zu können!

In vielen Fällen muss der Vermieter den Mieter vor einer außerordentlichen Kündigung abmahnen. Die Abmahnung sollte klar und eindeutig den Verstoß des Mieters enthalten, als solche bezeichnet sein und schriftlich erfolgen. Sie sollte ebenfalls eine Fristsetzung enthalten, bis wann der Verstoß abgestellt sein muss.

Wichtig: Schicken Sie die Abmahnung mit Einschreiben, um den Zugang beweisen zu können!

Der Mieter hat im Fall einer Kündigung ein Widerspruchsrecht, in dem er darlegen kann, dass der Umzug für ihn und seine Familienangehörigen eine besondere Härte wäre.

Eine besondere Härte kann man z.B. in folgenden Fällen annehmen:

• fortgeschrittene Schwangerschaft
• schwere Erkrankung und/oder Behinderung
• drohende Obdachlosigkeit
• hohes Alter

Zieht der Mieter nach einer Kündigung nicht aus, so bleibt dem Vermieter häufig nur die Möglichkeit einer Räumungsklage. Bei einer Räumungsklage prüft das Gericht, ob die Kündigung wirksam und zulässig war. Ist ein gerichtliches Räumungsurteil ergangen, so wird der Gerichtsvollzieher dieses vollstrecken und dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verwehren.

Sinnvoll ist auch, zugleich mit der Räumungsklage eine Nutzungsentschädigung einzuklagen!