Teilverkauf einer Immobilie

Eigentümer einer Immobilie zu sein, ist in Zeiten eines sich zunehmend verknappenden Wohnraumangebotes ein großes Glück. Investitionen in Immobilien gelten weiterhin als stabil und sicher. Aber das „Betongold“ – und damit ein Großteil des Vermögens von Immobilienbesitzern – steckt fest in den eigenen vier Wänden.

Der Teilverkauf einer Immobilie kann daher von Interesse sein, wenn man kein Darlehen aufnehmen kann oder möchte, aber in der Immobilie gebundene finanzielle Mittel für neue Investitionen oder Unternehmungen – oder schlicht zur Aufbesserung der Einkommensstruktur – frei machen will. 

Wie komme ich an mein Geld?

Ein „klassisches“ Bankdarlehen ist für viele der erste Gedanke, wenn es darum geht, kurzfristig Geld zu erhalten. Das Alter und die Bonität der Kreditsuchenden spielen jedoch häufig eine große Rolle für die Frage, ob überhaupt und wenn ja, zu welchen Konditionen ein Kredit erteilt werden kann. Immobilienkredite sind teilweise zweckgebunden und lassen sich nur auf die Immobilie anwenden. Für Konsumkredite fallen oft andere Zinsen an, wenn man sie denn überhaupt angeboten bekommt.  

Ein alternativer Weg ist die sogenannte Immobilienverrentung. Eine Möglichkeit sind Umkehrhypotheken, die beispielsweise in Amerika häufig angeboten werden. Hier wird die Darlehenssumme nicht mit regelmäßigen Tilgungen abgezahlt, sondern bei Auszug oder Versterben durch den Verkaufserlös auf einen Schlag bei dem Darlehensgeber beglichen. Ähnliche Modelle gibt es auch in Deutschland, wo über einen Verkauf der Immobilie das gewährte Darlehen abgelöst werden kann.

Eine weitere Möglichkeit ist, die Immobilie z.B. an die Nachkommen zu veräußern und sich eine Leibrente und/oder ein Wohn- bzw. Nießbrauchsrecht eintragen zu lassen. Die Leibrente ermöglicht zusätzliche monatliche Einnahmen und ist für alle Beteiligten planbar.

Möchte man die Immobilie selbst weiter nutzen und kommt eine Übertragung an die Nachkommen, gleich aus welchen Gründen, nicht in Betracht, so ist auch der Immobilien-Teilverkauf eine Möglichkeit, Liquidität zu schaffen, ohne aus den eigenen vier Wänden ausziehen zu müssen.

Wie funktioniert der Teilverkauf?

Ein Teilverkauf einer Immobilie bietet die Möglichkeit, Vermögen zu nutzen, ohne sich zu verschulden oder gleich ganz zu verkaufen.

Verkauft wird ein Miteigentumsanteil an der Immobilie. Das bedeutet, dass nach dem Verkauf nicht mehr der oder die Verkäufer Alleineigentümer sind, sondern eine Art Miteigentümergemeinschaft besteht. Die Höhe des verkauften Anteils der Immobilie bestimmt der Eigentümer frei bis zu einem Anteil von 50 Prozent. Somit bleibt der Verkäufer auch weiterhin als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der ausgezahlte Erlös aus dem Teilverkauf kann frei und ohne Zweckbindung verwendet werden.

An dem verkauften Teil der Immobilie wird ein Nießbrauch auf Lebenszeit des länger lebenden Berechtigten bestellt, sodass der oder die Verkäufer die Immobilie allein weiternutzen können. Für die Gewährung des Nießbrauchs wird ein vorher festgelegtes, monatliches Nutzungsentgelt an den neuen Miteigentümer gezahlt. Dieser Nießbrauch erlischt nur, wenn er durch den Verkäufer durch Erklärung aufgegeben wird, der Verkäufer verstirbt oder den Nutzungsbeitrag dauerhaft nicht mehr zahlt. Erst dann kann der Nießbrauch im Grundbuch gelöscht werden.

Der Verkäufer selbst behält weiterhin die Kontrolle über Investitionen und Renovierungen, aber auch die Verantwortung, die die Instanthaltung einer Immobilie mit sich bringt.

Nach Aufgabe des Nießbrauchs – gleich aus welchem Grund – wird die Immobilie in den Gesamtverkauf gegeben und der Erlös (nach Abzug bestimmter Kosten) in der Regel entsprechend den Miteigentumsquoten verteilt. Die Idee dahinter ist, dass alle von der (erwarteten) Wertsteigerung der Immobilie profitieren.

Der Verkäufer muss sich nicht um den Gesamtverkauf kümmern, das übernimmt der Miteigentümer. Erfolgt der Gesamtverkauf, weil der Verkäufer verstorben ist, so sind auch die Erben berechtigt, die Immobilie zurückzukaufen – hierfür wird in der Regel ein eigenes Ankaufsrecht der Erben vereinbart, das auch im Grundbuch gesichert wird.

Im Einzelnen gibt es unterschiedliche Modelle – je nach Teilkäufer.

Das Erbrecht tangiert der Teilverkauf nicht. Der Verkäufer ist weiterhin frei, entweder nach der gesetzlichen Erbfolge zu vererben oder ein Testament zu machen. Im Hinblick auf das Erbrecht kann der Teilverkauf sogar ein Vorteil sein, wenn man in der Erbengemeinschaft eine streitige Auseinandersetzung erwarten kann – denn Geld ist einfacher zu teilen als eine Immobilie.

Was können Vorteile des Teilverkaufs sein?

  • Sofortauszahlung, Freisetzung von ansonsten in der Immobilie gebundenem Vermögen
  • Mögliche geringere monatliche Belastung als bei einem Darlehensvertrag, insbesondere unter Berücksichtigung des Alters.
  • Eigentümer bleiben: Ihr Eintrag im Grundbuch bleibt bestehen, Sie haben einen stillen Teilhaber (Nutzungsbeitrag für verkauften Teil)
  • Nießbrauchrecht: Sie behalten das volle Recht, in Ihrer Immobilie zu wohnen oder sie zu vermieten.
  • Flexibilität – Zurückkaufen und vererben sind weiterhin möglich
  • Kontrolle über Instandhaltung und Renovierung
  • Weiterhin Teilhabe an der Preisentwicklung der Immobilie
  • Späterer Gesamtverkauf wird organisiert.

Was können Nachteile sein?

  • Instandhaltungskosten verbleiben beim Haupteigentümer
  • Nutzungsgebühren müssen im Einzelfall gegen mögliche Kreditraten als Alternative abgewogen werden
  • Bei Rückkauf ist der Kaufpreis nicht absehbar (anteiliger Wertzuwachs des Miteigentumsanteils)
  • Zukünftige Kosten können nicht genau berechnet werden

Für wen kann ein Teilverkauf in Frage kommen?

Immobilienbesitzer, die Ihr Eigentum nicht zwangsläufig als Immobilie vererben wollen, haben mit dem Teilverkauf eine gute Möglichkeit, noch zu Lebzeiten ihr investiertes Kapital zu nutzen, ohne ihre Immobilie dafür aufgeben zu müssen.

Wer das Haus oder die Wohnung nicht in der Familie behalten will und sowieso dessen Veräußerung plant, kann mit dem Teilverkauf den Erlös aus dem verbleibenden Eigentumsteil für die Erben sichern. Der Teilverkaufs-Anbieter kümmert sich um die Abwicklung und die Erben haben eine Aufgabe weniger.

Wenn Sie keine Erben haben oder nicht daran interessiert sind, Ihnen etwas zu hinterlassen, gibt es noch mehr Gründe dafür, frühzeitig zu überlegen, wie man das Kapital aus dem Eigentum bestmöglich zu Lebzeiten selbst nutzt.

Ein weiteres Problem kann sein: Mit zunehmendem Alter weisen viele Kreditverträge Ausschlusskriterien auf. Die Kreditmöglichkeiten für viele Antragsteller sind begrenzt, die Altersarmut nimmt zu und so bleibt manchen Rentnern die Immobilie als einziges verbleibendes Kapital. Teilverkäufe sind außerdem häufig weniger restriktiv bezüglich der Bonität der Antragsteller.

Fazit

Wie bei allen Finanzthemen gilt es, unterschiedliche Modelle und Angebote auf die Vor- und Nachteile für die eigene Situation hin zu überprüfen und konkret die aktuellen und die Folgekosten zu kalkulieren. Wenn Ihre Kreditmöglichkeiten jedoch eingeschränkt sind, Sie in ihren eigenen vier Wänden bleiben wollen und diese nicht zwangsläufig für nachfolgende Generationen erhalten wollen, sondern das investierte Kapital selbst benötigen oder nutzen wollen, kann ein Teilverkauf eine Option sein.

Gerne stehen wir für Fragen und Beratung zur Verfügung. Sprechen Sie uns an.